Compravendita Immobiliare in Inghilterra: Linee Guida e le Principali Differenze con l'Italia

L'acquisto di una casa è spesso uno degli eventi più significativi nella vita di una persona e, come tale, è necessario rivolgersi a professionisti esperti che possano accompagnare l'acquirente in tutte le fasi della procedura. La compravendita immobiliare in Inghilterra si inserisce in un sistema legale e normativo ben definito e strutturato, che prevede passaggi chiave per garantire un processo trasparente e regolare. In questo articolo, esploreremo brevemente le fasi principali, mettendo in luce le differenze peculiari con il sistema di compravendita immobiliare italiano.

Il ruolo dell'agente immobiliare in Inghilterra e in Italia.

In Inghilterra, l'agente immobiliare svolge un ruolo cruciale, soprattutto nella fase iniziale del processo di compravendita. A differenza dell'agente immobiliare italiano, che ricopre il ruolo di "mediatore" ai sensi del Codice Civile italiano, l'agente in Inghilterra rappresenta esclusivamente gli interessi della parte venditrice. Di conseguenza, le commissioni di intermediazione sono a carico del venditore e non anche dell’acquirente. Per facilitare la negoziazione e talvolta velocizzare il procedimento di compravendita, l’agente si interfaccia costantemente con gli avvocati delle parti. Come in Italia, anche in Inghilterra è compito dell'agente immobiliare organizzare le visite alla proprietà e supportare l'acquirente nell'orientamento verso altri professionisti, come i periti.

In aggiunta a quanto sopra, la differenza principale tra i due sistemi è che, mentre in Inghilterra l'agente immobiliare è una figura puramente commerciale e distinta dai legali, in Italia può accadere che l'agente sia coinvolto in una fase più avanzata della negoziazione e, talvolta, possa fungere da mediatore per la redazione del contratto preliminare in vista del successivo intervento del notaio.

Passaggi fondamentali nell'acquisto immobiliare in Inghilterra

1. Ricerca e offerta: il processo inizia con la ricerca della proprietà desiderata, talvolta con l'ausilio di agenzie immobiliari. Ricerca e offerta: il processo inizia con la ricerca della proprietà desiderata, che talvolta avviene con l'ausilio di agenzie immobiliari. Una volta individuato l'immobile che soddisfa le proprie esigenze, si formula un'offerta ("Offer subject to contract").
2. Accettazione dell'offerta: se l'offerta viene accettata dalla parte venditrice, il procedimento prosegue con la formulazione di una lettera di intenti ("memorandum of sale"), che, sebbene non vincolante, definisce i termini dell'accordo. A differenza della proposta di acquisto italiana, in Inghilterra l’offerta (e il successivo memorandum) è revocabile. Ciascuna delle parti può infatti decidere di recedere dalla trattativa senza che ciò comporti una responsabilità precontrattuale.
3. Incarico al legale: a questo punto, l'acquirente e il venditore si avvalgono ciascuno dei propri avvocati specializzati in diritto immobiliare ("solicitors" o "conveyancers"). Mentre in Italia il notaio è il pubblico ufficiale incaricato della redazione e della stipula del contratto di compravendita, in Inghilterra tale ruolo è rivestito dagli avvocati specializzati, uno per parte. Come il notaio, l'avvocato incaricato dalla parte acquirente esegue indagini approfondite per assicurarsi che l'immobile oggetto di compravendita non sia gravato da vincoli legali, diritti di passaggio o prelazione, debiti di natura condominiale (c.d. service charge) e che sia conforme dal punto di vista catastale e urbanistico, in osservanza delle "planning laws and building regulations". L’avvocato redige infine una relazione preliminare (Report on Title) indirizzata all’acquirente (e, se questi si avvale di un mutuo per finanziare in tutto o in parte l’acquisto, all’istituto di credito mutuante), in cui riassume la situazione giuridica e di fatto dell’immobile.
4. Exchange of Contracts: dopo aver completato tutte le indagini legali e aver risolto eventuali problematiche, si procede alla negoziazione, alla stesura e alla firma del contratto che definisce i termini della compravendita. Benché questa fase venga generalmente paragonata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare in Italia, in realtà presenta non poche differenze con quest'ultimo, sia da un punto di vista procedurale che di diritto. Infatti, in Inghilterra, questa fase prende il nome di "Exchange of Contracts" e rappresenta il momento in cui gli avvocati, per conto dei propri assistiti (rispettivamente la parte acquirente e la parte venditrice), si scambiano i contratti firmati dai loro rispettivi clienti, secondo delle regole procedurali stabilite dalla Law Society. Inoltre, il giorno dell’Exchange of Contracts, l’avvocato della parte acquirente trasferisce il deposito (solitamente equivalente al 10% del prezzo di acquisto) sul conto dedicato (“Client Account”) dell’avvocato della parte venditrice. Salvo diversi accordi, l’avvocato di parte venditrice tratterrà il deposito a garanzia delle parti fino al giorno della c.d. “Completion”. Dal giorno dell’Exchange, le parti sono legalmente vincolate a completare la compravendita nei termini previsti dal contratto.
5. Completion: la consegna dell’immobile e l’immissione in possesso, nonché il pagamento del saldo del prezzo (eventualmente tramite erogazione del mutuo), avvengono il giorno della “Completion” (paragonabile al momento della stipula del rogito notarile in Italia). Il protocollo standard di compravendita della Law Society, vigente in Inghilterra, prevede che, con l’assistenza dei loro avvocati, le parti concordino fin dal momento dell’Exchange of Contracts una data di Completion che sia mutualmente conveniente (generalmente, trascorrono dai 10 ai 28 giorni dall’Exchange alla Completion). Il giorno della Completion, gli avvocati datano e scambiano l’atto di trasferimento immobiliare (Transfer Deed), sottoscritto dai rispettivi assistiti. A questo punto, l’agente immobiliare (o il venditore) consegna le chiavi dell’immobile all’acquirente, che diventa ufficialmente il nuovo proprietario.
6. Fase di registrazione: una volta completata la transazione, il passaggio di proprietà viene registrato presso il Land Registry (il registro pubblico delle proprietà immobiliari in Inghilterra e Galles) tramite il deposito di un'istanza ad hoc da parte dell'avvocato della parte acquirente e, naturalmente, previo pagamento dell'imposta di registro (Stamp Duty Land Tax). Nel caso in cui l’acquisto riguardi un immobile “leasehold”, l’avvocato dell’acquirente provvede anche a inviare le notifiche al “Superior Leaseholder” o al “Freeholder”.

In conclusione.

L'acquisto di un immobile, sia in Inghilterra che in Italia, è un procedimento che richiede attenzione e una buona conoscenza delle normative locali. I sistemi legali dei due Paesi presentano notevoli differenze, pertanto è essenziale avvalersi del supporto di professionisti esperti e qualificati che possano guidare l'acquirente attraverso ogni fase della transazione, garantendo la sicurezza e la convenienza dell'investimento.

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