Guida alla compravendita di immobili commerciali in Inghilterra

Freehold e Leasehold: cosa significano?

In Inghilterra, esistono due principali forme di proprietà immobiliare:

- Freehold: è la forma più completa di proprietà, simile alla “piena proprietà” nei paesi di civil law. Il titolare del freehold possiede il terreno e l’edificio senza limiti di tempo.

- Leasehold: non è propriamente una “locazione” come la intendiamo nel diritto civile. Qui, il proprietario (landlord) concede a un’altra parte (tenant) il diritto di utilizzare un immobile per un periodo stabilito, in cambio di un affitto (rent). Alla fine del periodo, il diritto si estingue.

Tipi di contratti per immobili commerciali

Gli immobili commerciali possono comprendere negozi, uffici, capannoni industriali e altri spazi non residenziali. Chi acquista uno spazio commerciale può:

- Firmare un nuovo lease direttamente con il proprietario del freehold;

- Subentrare a un lease già esistente tramite un assignment (cessione);

- Stipulare un sublease, quando chi già detiene un lease (il tenant) affitta una parte dell’immobile a terzi.

In alternativa, si può firmare una licence, che non dà diritti di proprietà ma solo un permesso d’uso temporaneo senza esclusività.

Protezione del tenant: la Security of Tenure

Secondo il Landlord and Tenant Act 1954, un tenant può avere diritto al rinnovo automatico del lease alla sua scadenza, salvo particolari eccezioni. Tuttavia, molti landlords richiedono che il tenant rinunci formalmente a questo diritto prima di firmare il contratto.

Responsabilità dopo la cessione del lease: privity of contract ed estate

Due concetti fondamentali:

- Privity of contract: il tenant originario può restare responsabile anche dopo aver ceduto il lease a un nuovo tenant.

- Privity of estate: il rapporto tra landlord e tenant esiste solo finché il lease non viene trasferito.

Per riequilibrare i diritti tra le parti, il Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 ha stabilito che chi cede un lease dopo il 1° gennaio 1996 non è più automaticamente responsabile, a meno che non firmi un AGA (Authorised Guarantee Agreement), che lo rende garante del nuovo tenant.

Come funziona la compravendita di un lease commerciale

Fase preliminare

Il solicitor dell’acquirente verifica l’identità del cliente e valuta se sia opportuno firmare accordi iniziali, come lettere di intenti o patti di esclusiva.

Due Diligence

Si analizza a fondo l’immobile:

- Controlli legali (titolo di proprietà, vincoli, ipoteche);

- Ispezione tecnica dell’immobile da parte di un professionista;

- Visure catastali e urbanistiche;

- Domande al landlord (ad es. sull’uso dell’immobile o eventuali restrizioni).

Nel sistema inglese vale il principio del “caveat emptor”, cioè “sta all’acquirente fare le sue verifiche”. Se non indaga a dovere, non potrà lamentarsi dopo.

Contratto e autorizzazioni

Una volta ottenute tutte le informazioni, si redige:

- Un nuovo lease oppure il contratto di cessione di uno esistente;

- I documenti accessori, come l’AGA o un deposito cauzionale (Rent Deposit Deed);

- Eventuali autorizzazioni da parte del landlord.

Exchange of Contracts

Nella cessione di un lease esistente, le parti si scambiano i contratti firmati. L’acquirente paga un acconto e assume i rischi sull’immobile. È consigliabile stipulare un’assicurazione per questo periodo.

Completion

Alla data di completion:

- Si paga il saldo del prezzo;

- Il tenant riceve il contratto firmato e può entrare nell’immobile;

- Il solicitor del tenant paga le imposte (come la Stamp Duty Land Tax) e registra il lease al Land Registry.

Hai bisogno di assistenza legale?

La normativa sui lease commerciali in Inghilterra e Galles è complessa e in continua evoluzione. Che si tratti di redigere o esaminare un contratto, negoziare una cessione, ottenere autorizzazioni dal landlord o condurre una due diligence approfondita, è fondamentale affidarsi a professionisti esperti del settore. B&M Law LLP legale offre assistenza specializzata in tutte le fasi della gestione e della compravendita di lease commerciali. Contattaci per una consulenza personalizzata: saremo lieti di supportarti nella tua operazione immobiliare con competenza e chiarezza.